Wat te doen in een afkoelende koopwoningmarkt?

Dat de koopwoningmarkt afkoelt heeft te maken met de hypotheekrente die in veel gevallen is verdriedubbeld in een half jaar tijd. Gemiddeld steeg de rente van 1,4 naar bijna 4 procent. De leencapaciteit neemt af, de financiering wordt duurder, bovenop de steeds hogere kosten voor levensonderhoud (inflatie). 

Makelaarsland kwam deze week als een van de grootste makelaarskantoren van Nederland met in het oog springende cijfers: minder bezichtigingen, minder biedingen. Het aanbod te koop staande woningen neemt daarnaast snel toe en de verkoop blijft achter. De huizenprijs stijgt nog wel volgens CBS en het Kadaster, maar omdat die de overdracht van het huis registreren, loopt de signalering wat achter. Makelaarsvereniging NVM noteerde in het eerste kwartaal al wel een daling van de huizenprijs met 2,1 procent ten opzichte van het laatste kwartaal van 2021, gemiddeld een daling van bijna 9.000 euro in drie maanden tijd.

De vraag is dus gerechtvaardigd wat woningzoekenden in de huidige situatie moeten doen. ,,Het antwoord is wel lastig te geven”, waarschuwt Nic Vrieselaar, econoom bij Rabobank. ,,Het ligt er natuurlijk aan of je op hete kolen zit en móet verhuizen, of dat je de luxe hebt om te kunnen wachten. Als je gaat scheiden, is de nood hoog en snap ik dat je geneigd bent de stap te zetten. Als je nog bij je ouders woont en dat kun je nog even volhouden, is het misschien begrijpelijk om eventjes een stap terug te doen. De gestegen hypotheekrente is nog niet verwerkt in de huizenmarkt, waardoor de prijzen nog hoog liggen en de maandlasten dankzij die hoge rente helemaal.”

Een optie is natuurlijk om in ieder geval al iets minder hoog te bieden. De kansen op de woningmarkt groeien, zelfs als je wat minder eigen geld hebt in te brengen. Uit cijfers van De Hypotheker bleek al dat het vooral doorstromers zijn die een stap terug doen. In 2021 werd 75 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is veel, maar overbieden is dus zeker niet altijd noodzakelijk. Het hangt onder meer af van de staat van de woning.

,,Voor doorstromers is het bovendien belangrijk om rekening te houden met een wat minder hoge overwaarde dan waarmee je tot nu toe rekende”, zegt Marga Lankreijer, hypotheekdeskundige van Independer. ,,We horen van hypotheekadviseurs dat ze dat nu al in hun gesprekken aangeven: zou je wel een overbruggingskrediet van 100 procent nemen voor de aankoop van je volgende huis als je huis nog niet is verkocht, of houd je het op 80 of 90 procent? En als je dan toch met het volledige bedrag van de overwaarde rekent, kun je beter wel zorgen dat je extra spaargeld achter de hand houdt voor als de verkoopprijs tegenvalt.”

Het belangrijkste dat woningzoekenden kunnen doen: goed bij hun adviseur blijven checken hoe het kostenplaatje eruit gaat zien, zegt Lankreijer. ,,Als je een paar weken geleden te horen hebt gekregen dat je maandlasten bijvoorbeeld 1.000 euro zijn als je 350.000 euro biedt, dan kan dat nu al fors hoger liggen door de gestegen rente. Je moet wel weten wat het effect is en hoe je maandlasten eruit gaan zien als het huis is gekocht.”

Voor mensen die van een bestaande koopwoning naar een nieuwbouwwoning (willen) verhuizen, is het dilemma extra groot. ,,Als je nu koopt, kun je er pas over anderhalf jaar in”, schetst Vrieselaar. ,,De afgelopen jaren was het huis telkens al een stuk meer waard als je langer wachtte met verkopen. Het kan nu juist zijn dat de prijzen dalen na de aankoop. Ik mag geen advies geven, maar als ik zelf in de situatie zou zitten, zou ik mezelf afvragen wat het risico is als de hypotheekrente blijft stijgen. Wat staat er op het spel? Misschien zou ik dan zelf aan de veilige kant gaan zitten, al is het maar voor je gemoedsrust.”

Voor verhuizers naar nieuwbouw zijn de stijgende bouwprijzen bovendien een risico. Bouwbedrijven proberen met oorlogsclausules te voorkomen dat ze een project voor een te lage prijs aannemen en dan tegen de fors hogere kosten voor materiaal of personeel aanlopen. Het gevaar ligt op de loer dat ze het huis niet voor dezelfde prijs kunnen afmaken. Banken houden in enkele gevallen al rekening met een mogelijke prijsverhoging. ,,Denk ook aan de afwerking, zoals meerwerk, de aanschaf van een badkamer of keuken”, zegt Lankreijer. ,,Ook verduurzamingsmaatregelen zijn zeker bij huizen met een slechter energielabel misschien wel noodzakelijk. Je kunt daar extra geld voor lenen, maar dat moet je wel willen betalen.”