Waarom de gemiddelde huizenprijs in december daalde

Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen tot in juni 2013 een dieptepunt werd bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. De gemiddelde woningprijs nu ligt volgens het statistiekbureau zo’n 54 procent hoger dan tijdens het dieptepunt 7,5 jaar geleden. Maar op de redelijk stabiel stijgende lijn is in december 2020 ineens een dipje te zien. 

_{Tekst gaat verder onder grafiek.}

,,Als je goed kijkt, dan komt een klein dipje wel vaker voor”, zegt woningmarktonderzoeker Paul de Vries van het Kadaster. ,,Dat was meestal in december. Dat komt vermoedelijk doordat december een maand is waarin veel uitgestelde overdrachten plaatsvinden. Het kan dan wel langer dan een half jaar geleden zijn dat het huis is gekocht, maar pas in december gaan de verkoper en koper naar de notaris. In de tussenliggende maanden is de huizenprijs gestegen, maar de koopovereenkomst is dus van daarvoor”, zo verklaart De Vries. 

Er werden vorige maand 26.208 transacties van bestaande woningen geregistreerd, ruim 16 procent meer dan een jaar terug, wat deze lezing bevestigt. Dit jaar is er echter een bijkomend effect, waardoor het decemberdipje wordt versterkt. Dat heeft vermoedelijk alles te maken met de veranderingen in de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021. Kopers onder de 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Beleggers juist 8 procent in plaats van 2 procent. De Vries: ,,Beleggers hadden dus alle reden om in december toe te slaan. En wat weten we van beleggers? Dat ze voornamelijk kleine appartementen kopen voor de verhuur. We zien dus een zeer opvallende stijging van het aantal aankopen van appartementen in de leeftijdsgroep 35-65.”

Daar waar de NVM onlangs kwam met cijfers van verkopen bij de makelaar, registreert het CBS met het Kadaster de overdracht bij de notaris. Behalve de vreemde ontwikkeling rond appartementen, is er ook een dip te zien in het aantal woningen dat door ‘jongeren’ tot 35 jaar is gekocht. Zij hebben vermoedelijk de overdracht uitgesteld naar januari (zie de zwarte lijn in de grafiek hieronder, die ook voor hoekwoningen en vrijstaande woningen naar beneden buigt).

Normaal gesproken corrigeert de index van het CBS en het Kadaster dergelijke verstoringen, zegt Paul de Vries. ,,Maar wij corrigeren alleen op woningtype, niet op de grootte van de woningen. Omdat beleggers over het algemeen kleinere en dus goedkopere appartementen kopen, denk ik dat de overdrachtsbelasting toch voor ruis op de lijn zorgt in de cijfers van december. Liever kijk ik dan ook naar de lange termijnontwikkelingen. Daarin zien we nog steeds sterk stijgende huizenprijzen.”

_{Tekst gaat verder onder kaartje.}

In heel 2020 wisselden volgens het CBS en het Kadaster 235.511 woningen van eigenaar. Dat is een stijging van bijna 8 procent in vergelijking met 2019. Die ontwikkeling heeft veel economen verrast. Vooral de banken gingen er in het begin van de coronacrisis vanuit dat de huizenmarkt een tik zou krijgen. Dat dat niet is gebeurd, heeft voornamelijk te maken met fors overheidsingrijpen in de economie. Bedrijven zijn overeind gehouden met overheidssteun en de hypotheekrente is indirect via opkoopprogramma's van de Europese Centrale Bank naar een nieuw laagterecord gedrukt. De aanhoudende krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat kopers nog steeds tegen elkaar opbieden en meestal meer geld moeten neertellen dan de vraagprijs. 

Bekijk hieronder de belangrijkste video's over wonen.